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Die Verwaltung von Mit- und Stockwerkeigentum verlangt, neben der rein administrativen und/oder technischen Verwaltung, im Sinne eines harmonischen Zusammenlebens in der Gemeinschaft, auch die Einhaltung der reglementarischen und gesetzlichen Vorgaben zu überwachen aber auch die Vertretung der Interessen der Gemeinschaft nach aussen, zum Beispiel bei Werkmängeln. Unsere Kunden können auf unsere lang- jährige Erfahrung in der Verwaltung Stockwerkeigentum zählen. Für die Anliegen der Eigentümer haben wir immer ein offenes Ohr. |
Unser Leistungsumfang bei Mit- und Stockwerkeigentum wird auf die individuellen Bedürfnisse der Liegenschaft und deren Eigentümer abgestimmt. Hierzu gehören bzw. können gehören:
- Führen der Liegenschaftsbuchhaltung
- Einzug der Betriebskostenvorauszahlungen von den Miteigentümern
- Erstellen der Betriebskostenabrechnung
- Verwaltung des Erneuerungsfonds
- Leitung der Eigentümerversammlung mit Protokollierung
- Umsetzung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung
- periodische Kontrollen der Liegenschaft
- Erstellen von Pflichtenheften für den Gebäudeunterhalt sowie Überwachung der Einhaltung
- Führung des Hauswartes sowie Erstellen dessen Lohnabrechnungen
- Abschluss und Überprüfung von Wartungsverträgen
- Entgegennahme von Störungsmeldungen an/in allgemeinen Gebäudeteilen und Anlagen (24/7)
- Reparaturaufträge an Handwerker
- Kontrolle der ausgeführten Reparaturen
- Leitung von Sanierungsmassnahmen und Umbauten
- Vertretung der Miteigentümergemeinschaft nach aussen gegenüber Dritten
Harmonische Gemeinschaft
Eine der Besonderheiten in der Verwaltung von Stockwerkeigentum ist die Situation, dass die Auftraggeberin, nämlich die Stockwerkeigentümergemeinschaft, tatsächlich aus mehreren Personen besteht. Dies führt oft dazu, dass es mehrere Auftraggeber mit unterschiedlichen Meinungen gibt. Natürlich kann sich der Verwalter in der Umsetzung von Beschlüssen auf die Mehrheit berufen, im Sinne einer harmonischen Gemeinschaft muss er jedoch versuchen, Kompromisse zu finden mit der möglichst alle Miteigentümer leben können.
Unsere grosse Menschenkenntnis und viel Fingerspitzengefühl helfen uns, solche Situationen zu vermeiden.
Werkmängel
Gerade bei Neubauten stellt das Thema Werkmängel einen Verwalter immer wieder vor eine grosse Herausforderung. Es gilt Rügefristen und -formen einzuhalten und Fristverjährungen zu vermeiden, durch welche die Stockwerkeigentümergemeinschaft Ansprüche verlieren würde.
Im Idealfall geschieht die Mängelbeseitigung einvernehmlich mit der Verkäuferschaft/Bauherrschaft oder dem jeweiligen Sub-Unternehmer, wenn aufgrund des Verkaufsvertrags Sachgewährleistungsansprüche an die am Bau beteiligten Unternehmen gestellt werden müssen.
Herrscht hingegen kein Einvernehmen, so muss der Verwalter sich oft gegen denjenigen stellen, welcher ihm das Mandat erteilt hat (und von welchem er ggf. regelmässig weitere Mandate erhält), um die um die Ansprüche der Eigentümergemeinschaft durchzusetzen. Nicht selten lässt ein Verwalter dies in der Hoffnung schleifen, dass sich das Problem von selber erledigt. Spätestens bei eingetretener Verjährung ist dies der Fall, dann allerdings zu Ungunsten der Stockwerkeigentümergemeinschaft.
Und nicht selten bestehen unterschiedliche Ansichten, ob gerügte Mängel auch tatsächlich solche sind. Oft vergeht hier mit der Klärung des Sachverhalts zu viel Zeit, so dass berechtigte Ansprüche zu verjähren drohen oder im ungünstigen Fall bereits verjährt sind. Der Verwalter muss deshalb profunde Kenntnisse der diesbezüglichen Rechtslage haben und die entsprechenden Fristen im Auge behalten und nötigenfalls fristunterbrechende Massnahmen einleiten, wozu er wiederum die Legitimierung der Eigentümergemeinschaft benötigt.
Eine zusätzliche Schwierigkeit stellt die Situation dar, wenn die Verkäuferschaft/Bauherrschaft aufgrund von noch nicht verkauften Wohnungen nicht nur Miteigentümerin ist, sondern sogar über eine Stimmenmehrheit in der Miteigentümergemeinschaft verfügt und Beschlüsse, welche die Durchsetzung von Ansprüchen aus Werkmängeln zum Ziel hat, verhindert. Auch hier ist das Wissen des Verwalters um die rechtlichen Bestimmungen gefordert.
Wir haben grosse Erfahrung bei der Durchsetzung von Ansprüchen aus Werkmängeln und können entsprechende Erfolge vorweisen. Bezüglich Auftragstreue und Loyalität zu der von uns vertretenen Eigentümergemeinschaft haben wir eine klare und kompromisslose Haltung.